Wie finanziere ich eine Immobilie auf Mallorca aus Deutschland?
Der Kauf einer Mallorca-Immobilie ist ein großer Schritt – und die Finanzierung sollte genauso solide sein wie der Kaufvertrag. Viele deutsche Käufer nutzen traditionelle Baufinanzierungen über Sparkassen, PSD-Banken oder Bausparkassen, um ihre Mallorca-Immobilien zu finanzieren. In der Regel wird dabei ein Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz vereinbart. Dies bietet hohe Planungssicherheit, da Zins und Rate für lange Zeit festgeschrieben sind. Deutsche Institute wie die PSD Bank Rhein-Ruhr oder die LBS Südwest haben sich darauf spezialisiert, Ausländer in Deutschland zu beraten. Beispielsweise können Sie parallel zum Kreditabschluss einen Bausparvertrag besparen und erhalten anschließend einen Vorfinanzierungskredit in Spanien. So werden die Mittel direkt nach dem Notartermin ausbezahlt, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist. Beträge für Renovierungen oder Umbauten lassen sich oft ebenfalls mitfinanzieren.
Für deutsche Baufinanzierungen gilt allerdings meist eine Eigenkapitalquote: Viele Banken verlangen 30–50 % Eigenkapital, bevor sie den Rest des Kaufpreises finanzieren. Als Nachteil wird gelegentlich die begrenzte Auslandsexpertise genannt – nicht jede Bankfiliale ist mit dem spanischen Immobilienmarkt vertraut. Hier lohnt es sich, mit erfahrenen Beratern zusammenzuarbeiten. Ihr LBS-Handelsvertreter Tobias Raphael – LBS Südwest in Palma und Karlsruhe kennt den mallorquinischen Markt und bringt wertvolles Insider-Wissen mit. Er prüft mit Ihnen alle Optionen und hilft, eine passende Finanzierung auszuwählen.
In jedem Fall empfiehlt sich eine finanzielle Vorsorge: Holen Sie frühzeitig eine Finanzierungsbestätigung („Zusage“) ein, um beim Kauf sicher auftreten zu können. Planen Sie außerdem einen Puffer für die Kaufnebenkosten ein – in Spanien können die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Registergebühren, Makler) bis zu 10–12 % des Kaufpreises ausmachen. Nur so behalten Sie die Kosten im Griff und sorgen für eine rechtssichere Finanzierung.
Finanzierung mit deutschen Banken und Bausparverträgen
Viele Käufer entscheiden sich für einen deutschen Finanzierungspartner. Diese sind mit deutschen Regularien vertraut, kommunizieren auf Deutsch und arbeiten meist digital. Ein Modellbeispiel ist die LBS-Auslandsfinanzierung. Die LBS Südwest arbeitet dabei besonders zinsgünstig: Der Kredit wird erst nach dem Notartermin ausgezahlt, was in Spanien unüblich ist. Ein weiterer Vorteil: Renovierungs- oder Umbaukosten können mitfinanziert werden, da die LBS einen Gutachter einsetzt und bis zu 50 % des ermittelten Immobilienwerts als Darlehen vergibt.
Allerdings gibt es auch Einschränkungen: Die LBS finanziert maximal 50 % des Kaufpreises und ausschließlich fertiggestellte Objekte. Für Neubauten ist diese Variante daher weniger geeignet.
Sie zahlen über die LBS einen deutschen Baufinanzierungszins, der aktuell unter dem spanischen Markt liegt (Stand 2025). Die enge Verzinsung und die hohe Verlässlichkeit machen die LBS-Finanzierung gerade für deutsche Kunden interessant.
Finanzierung mit spanischen Banken
Alternativ können deutsche Käufer einen Hypothekarkredit direkt bei einer spanischen Bank beantragen. Diese Institute gewähren oft höhere Beleihungsgrenzen (bis 60–70 % des Immobilienwerts), verlangen dafür aber etwas höhere Zinsen. Üblich sind variable Zinssätze, die am EURIBOR orientiert sind. Anfangs können Sie von sehr günstigen Raten profitieren – fällt der Euribor jedoch, steigen auch Ihre Monatsraten. Einige spanische Banken bieten inzwischen langfristige Festzins-Hypotheken (Volltilgerdarlehen) mit Laufzeiten von bis zu 25–30 Jahren an. Diese enden nach der Laufzeit mit Null Restschuld, haben aber in der Regel etwas höhere Zinsen.
Beim spanischen Kredit fallen zusätzliche Abschlusskosten an: Neben Notar- und Grundbuchgebühren (insgesamt etwa 1–2 % des Kaufpreises) erhebt der Staat eine Hypothekensteuer von 1,5 % auf den Darlehensbetrag. Zwar übernehmen die Banken in der Praxis oft diese Steuer (seit 2018 ist sie eher in den Konditionen versteckt), doch für Sie gilt: Kalkulieren Sie rund 3–4 % Nebenkosten zusätzlich ein. Auch Maklergebühren oder Verwaltungskosten können dazukommen, sodass insgesamt etwa 10–12 % Extra auf den Kaufpreis entfallen.
Die Bearbeitung eines spanischen Kreditantrags dauert etwas länger als in Deutschland. Die Bank prüft Ihren Antrag besonders sorgfältig: Sie verlangt Ausweisdokumente (Reisepass, NIE-Nummer), Meldebescheinigungen, aktuelle Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide sowie Kontoauszüge der letzten Monate. Außerdem müssen Sie das erforderliche Eigenkapital (mindestens 30–40 %) durch entsprechende Nachweise belegen. Erst wenn alle Unterlagen vollständig sind und ein Gutachter die Immobilie bewertet hat, wird der Kreditvertrag aufgesetzt und die Auszahlung veranlasst.
Deutsche versus spanische Finanzierung
Im direkten Vergleich haben deutsche Banken tendenziell niedrigere Zinssätze und längere Zinsbindungen, verlangen dafür aber höheres Eigenkapital. Spanische Banken vergeben höhere Kreditanteile (bis zu 70 %), arbeiten mit variablen Zinsen (EURIBOR) und erheben eigene Steuern. Welche Variante für Sie die beste ist, hängt von Ihren Prioritäten ab:- Festzins-Darlehen (Deutschland) bieten maximale Planungssicherheit, sollten aber mit ausreichend Eigenkapital kombiniert werden.- Spanische Hypothek ermöglicht oft einen höheren Kreditanteil und günstige Anfangskonditionen, bringt aber das Risiko steigender Zinsen mit sich.
Es kann daher sinnvoll sein, gleichzeitig bei einer deutschen Bank, einer spanischen Bank und bei der LBS anzufragen. So erhalten Sie verschiedene Angebote und können das für Sie beste Modell wählen. Auf diese Weise kombinieren Sie Planungssicherheit mit Marktnähe und gehen finanziell wie rechtlich auf Nummer sicher.
Rechtssichere Finanzierung und Beratung
Egal, für welche Finanzierungsform Sie sich entscheiden: Planen Sie sorgfältig und prüfen Sie alle Konditionen gründlich. Achten Sie darauf, dass Ihr Ansprechpartner Deutsch spricht und Erfahrung mit Auslandsimmobilien hat. Nur so vermeiden Sie Missverständnisse oder Formfehler (z.B. unvollständige Unterlagen), die zum Scheitern der Finanzierung führen können. Ihr LBS-Berater Tobias Raphael – LBS Südwest begleitet Sie persönlich durch alle Schritte – von der Auswahl des passenden Finanzierungsmodells bis hin zur
Auszahlung. So profitieren Sie von einem umfassenden Service nach deutschem Standard und können sich voll auf Ihr Traumhaus in Mallorca konzentrieren.
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